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Facility Management und die damit verbundene Betreiberverantwortung werfen oft Fragen auf. In diesem Artikel bringen wir Ihnen leicht verständlich die verschiedenen Pflichten als Betreiber näher. Wir gehen detailliert auf die rechtlichen Anforderungen ein — insbesondere in Bezug auf Gebäudesicherheit, Arbeitsschutz und Umweltschutz.
Was versteht man unter Betreiberverantwortung?
Die Verwaltung von Anlagen und Immobilien im Facility Management ist anspruchsvoll und mit vielfältigen Verpflichtungen verbunden. Die Komplexität ergibt sich insbesondere aus den potenziellen Gefahren, die durch Gebäude, Anlagen und Geräte entstehen können.
Die Betreiberverantwortung ist die Verantwortung über die sorgfältige Steuerung und Durchführung aller Maßnahmen, die für die Sicherstellung der Rechtskonformität (Legal Compliance) für den Betrieb und die Nutzung von Gebäuden und Anlagen erforderlich ist.
Die Betreiberverantwortung wird in der GEFMA 190 geregelt. Mehr dazu erfahren Sie auf der Homepage der FMA Österreich.
Wer trägt Betreiberverantwortung?
Gemäß den Vorgaben der Richtlinien VDI 3810 Blatt 1 werden als Betreiber alle natürlichen oder juristischen Personen definiert, die die Verantwortung für Anlagen oder Einrichtungen tragen und die Befugnis besitzen, Sicherheitsentscheidungen bezüglich dieser Anlagen zu treffen.
Es ist zu beachten, dass der Betreiber nicht zwangsläufig auch der Eigentümer der Anlage sein muss. Sowohl Pächter als auch Mieter können als Betreiber betrachtet werden.
Die Gruppe der Betreiber umfasst unter anderem
- Eigentümer und Vermieter
- Geschäftsführer und Inhaber
- Führungskräfte
- Mieter
- Arbeitnehmer und Arbeitgeber
- Dienstleister
Betreiberverantwortung: Warum ist sie so wichtig?
Die Integration der Betreiberverantwortung gemäß GEFMA 190 ist ein fest etablierter Bestandteil im zeitgemäßen Facility Management. Generell gilt, dass unzureichendes Wissen über die rechtlichen Verpflichtungen ein rechtskonformes Handeln beeinträchtigt.
Dies führt häufig zu Verstößen gegen Gesetze und Vorschriften — beispielsweise die Nichteinhaltung von Lärmschutzvorgaben, das Fehlen von Barrierefreiheit oder fehlende Handläufe an Treppen.
Rechtliche Konsequenzen: Im Falle von Unfällen mit Personenschäden können Facility Manager, Abteilungsleiter oder andere Verantwortliche persönlich und strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.
Erfüllung Ihrer Betreiberpflichten: 3 Tipps
1. Pflegen Sie Ihre Bestandsdokumentation
Die Dokumentation des Bestands im Bereich Gebäudemanagement gewährleistet die rechtliche Absicherung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Besondere Bedeutung kommt einer vollständigen Aufzeichnung der Anlagen zu — als Nachweis für Brandschutz und andere Sicherheitsaspekte.
2. Kennen Sie die relevanten Regelungen
Besonders relevant sind folgende Vorschriften für Gebäude und technische Anlagen:
- Arbeitsschutzgesetz (ArbSchutzG)
- Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
- Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)
- Technische Normen und Vorschriften (VDI 3810)
Besonders zu überwachen sind: Hydraulische Installationen, Heizungsanlagen, Belüftungsanlagen, Gebäudeautomatisierung sowie Personen- und Lastenaufzüge.
3. Delegieren Sie ordnungsgemäß
Die Übertragung von Verpflichtungen durch Delegation ist ein wesentliches Instrument. Um eine rechtsverbindliche Pflichtenübertragung sicherzustellen, muss diese gemäß § 13 Abs. 2 des Arbeitsschutzgesetzes schriftlich erfolgen.
Ist eine vollständige Pflichtenübertragung möglich?
Es ist zu berücksichtigen, dass eine umfassende Übertragung sämtlicher Verpflichtungen grundsätzlich nicht machbar ist — ein Teil der Verantwortung verbleibt stets beim Eigentümer.
Diese Verantwortlichkeiten sind nicht übertragbar
- Auswahlverantwortung: Bei der Delegation sorgfältig wählen — die ausgewählte Person muss geeignet sein.
- Organisationsverantwortung: Die übertragenen Pflichten müssen klar definiert und dokumentiert sein.
- Anweisungsverantwortung: Der Empfänger muss alle erforderlichen Kompetenzen und Ressourcen besitzen.
- Kontrollverantwortung: Der Betreiber ist verpflichtet, den Empfänger fortlaufend zu überwachen — nicht delegierbar.
Wo kann man eine Betreiberverantwortung Checkliste finden?
Aufgrund der Vielschichtigkeit dieses Themas existiert keine allgemeingültige Checkliste. Jeder Betrieb muss die spezifischen Vorschriften und Regelungen seiner Branche befolgen. Folgende Quellen helfen:
- Branchenspezifische Organisationen: Prüfen Sie, ob es in Ihrer Branche spezielle Verbände gibt, die Leitlinien anbieten.
- Gesetzliche Vorschriften: Überprüfen Sie die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften für Ihren Betrieb.
- FMA Österreich: Die Facility Management Austria bietet Leitlinien und Fachliteratur.
- OPS JARC: Wir erstellen für Ihr Unternehmen maßgeschneiderte Checklisten und Pläne.
Zusammenfassung
Die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung stellt einen essenziellen Faktor in der Unternehmensführung dar. Von der Gewährleistung des Arbeitnehmerschutzes bis zur ordnungsgemäßen Delegation umfasst die Betreiberverantwortung nicht nur die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, sondern auch proaktive Maßnahmen zur Risikoprävention.
OPS JARC unterstützt Sie dabei, Struktur und Organisation in Ihr Unternehmen zu bringen. Durch gezieltes FM-Consulting erstellen wir für Ihr Unternehmen die notwendigen Checklisten, Delegationsdokumente und Pläne.
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Jetzt Beratung anfragen →FAQ — Häufig gestellte Fragen
Gemäß der Betriebssicherheitsverordnung gilt offiziell als Betreiber, "wer die tatsächliche oder rechtliche Möglichkeit hat, die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die Sicherheit der Anlage zu treffen". Die maßgeblichen Faktoren sind nicht ausschließlich die Besitzverhältnisse — wenn Sie vor Ort die Entscheidungsgewalt innehaben, tragen Sie auch die Verantwortung.
Verstöße gegen die Betreiberpflichten können ernste haftungs- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Im Falle eines Schadens sind Sie dazu verpflichtet, nachzuweisen, dass alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen wurden, um Schäden zu verhindern. Die sorgfältige Dokumentation spielt dabei eine entscheidende Rolle.
Juristisch betrachtet ist der Eigentümer nicht zwangsläufig identisch mit dem Betreiber. Ähnlich wie bei einem Fahrzeug, das von einer anderen Person geführt wird, könnte sich jedoch die Frage nach der Haftung des Eigentümers im Falle eines Schadens stellen.
Quellenangabe
- Verkehrssicherungspflichten treffen nicht nur den, der eine Gefahrenquelle schafft, sondern auch den, der eine Gefahrenquelle in seiner Sphäre bestehen lässt. (OGH 2 Ob 599/92)
- StGB § 6
- Strafgesetzbuch (StGB) BGBl. Nr. 60/1974
- StGB § 80 (Fahrlässige Tötung)
- StGB § 88 (Fahrlässige Körperverletzung)
- StGB § 89 (Gefährdung der körperlichen Sicherheit)
- StGB § 125 (Sachbeschädigung)
- Z.B.: LGBl. für Wien Nr. 27/1974 (Baumschutzgesetz)
- StGB § 9
- ÖNORM B 1300 Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude — Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen